3月22日，招商蛇口舉辦2021年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。鑒于收并購(gòu)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題，而招商蛇口作為第一家獲得并購(gòu)貸款的房企，對(duì)于其2022年的收并購(gòu)計(jì)劃，自然引起多方關(guān)注。對(duì)此，招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，招商蛇口正在積極謹(jǐn)慎地推進(jìn)，與多家房企接觸洽談收并購(gòu)，“由于并購(gòu)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)多，所以對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)高一點(diǎn)，收益回報(bào)就會(huì)要求高一點(diǎn)。”
談“收并購(gòu)”：需商業(yè)性可行、風(fēng)險(xiǎn)可控
去年多個(gè)房企“爆雷”后，為防范化解風(fēng)險(xiǎn)，金融主管部門一再鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)有序開(kāi)展房企并購(gòu)貸款。招商蛇口成為今年成功發(fā)行首筆并購(gòu)票據(jù)的房企，1月12日，其30億元并購(gòu)票據(jù)完成注冊(cè)，首期發(fā)行25.8億元。
從目前來(lái)看，“招商蛇口是以積極的態(tài)度去推進(jìn)收并購(gòu)，同時(shí)要求其商業(yè)性可行、風(fēng)險(xiǎn)可控，而且謹(jǐn)慎決策，慎重出手?！笔Y鐵峰透露，現(xiàn)在招商蛇口與多家房企接觸洽談收并購(gòu)，如果有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，將會(huì)及時(shí)以合規(guī)的途徑發(fā)布信息。
在收并購(gòu)的思路和策略上，蔣鐵峰表示，企業(yè)拿地和并購(gòu)都是一回事，招商蛇口的原則很簡(jiǎn)單，同樣一筆錢做并購(gòu)還是公開(kāi)市場(chǎng)拍地，主要看商業(yè)回報(bào)；由于并購(gòu)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較多，所以對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)高一點(diǎn)，收益回報(bào)就會(huì)要求高一點(diǎn)。
在蔣鐵峰看來(lái)，并購(gòu)項(xiàng)目會(huì)更加復(fù)雜，招商蛇口會(huì)將并購(gòu)的項(xiàng)目與優(yōu)質(zhì)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目做對(duì)比，看其資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是否可控，對(duì)應(yīng)的價(jià)格是否合理，“事實(shí)上，有些項(xiàng)目看著好，盡調(diào)的時(shí)候發(fā)現(xiàn)問(wèn)題很多，所以招商蛇口比較謹(jǐn)慎地推進(jìn)?！?/div>
而對(duì)于今年是否還將發(fā)行并購(gòu)債，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆表示，目前行業(yè)確實(shí)給招商蛇口提供了一些并購(gòu)機(jī)會(huì)，但要秉承穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的策略進(jìn)行收并購(gòu)，也就是在有合適項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，充分考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)積極爭(zhēng)取并購(gòu)的機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)充分考慮利用相應(yīng)的并購(gòu)貸款。
談拿地計(jì)劃：“有進(jìn)有退，寧缺毋濫”
據(jù)招商蛇口年報(bào)顯示，2021年其累計(jì)獲取土地113宗，新增土地面積666萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1559萬(wàn)平方米，權(quán)益面積886萬(wàn)平方米。
對(duì)于2022年的新增土儲(chǔ)計(jì)劃，蔣鐵峰表示，由于土地市場(chǎng)的格局已經(jīng)發(fā)生了分化，招商蛇口的拿地計(jì)劃也根據(jù)市場(chǎng)做了優(yōu)化，在拿地策略和原則方面，視現(xiàn)金流安全及政策對(duì)于“三道紅線”的要求而定。從長(zhǎng)期來(lái)看，凈負(fù)債率呈現(xiàn)下降勢(shì)頭，而從短期目標(biāo)來(lái)看，2022年是以銷定投、量入為出。
蔣鐵峰表示，招商蛇口的發(fā)展原則是有進(jìn)有退，寧缺毋濫。對(duì)于“五好”城市，即市場(chǎng)好、利潤(rùn)確定性強(qiáng)、團(tuán)隊(duì)強(qiáng)、回款好、城市存銷比較低，是確定要進(jìn)入拿地的城市；而基本面相對(duì)差的城市則會(huì)選擇退出。
“2022年具體拿地金額多少，需要根據(jù)公司能力提升、負(fù)債率的情況和回款情況，做一個(gè)區(qū)間管理，并不是為了拿地而拿地，而是要看拿地的確定性。寧愿不拿地，也不能拿錯(cuò)地?！笔Y鐵峰如是說(shuō)。
值得關(guān)注的是，對(duì)于招拍掛和收并購(gòu)的投資比例，招商蛇口雖然沒(méi)有限定，“但是最終招拍掛的比例可能應(yīng)該比收并購(gòu)高一些，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)過(guò)去年的調(diào)整，很多地方政府拿出了一些優(yōu)質(zhì)土地，其回報(bào)率比較有確定性，對(duì)于這樣的城市招商蛇口會(huì)繼續(xù)積極地拿地?！笔Y鐵峰表示。
另?yè)?jù)黃均隆透露，2021年，招商蛇口拿地權(quán)益比是50.72%，而2022年拿地權(quán)益比將提升至60%。
新京報(bào)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘
封面圖來(lái)源 業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)截圖
