又一家區(qū)域型房企宣告違約。港龍中國地產(chǎn)（下稱“港龍中國”）近日公告顯示，其已無力支付2025年11月到期的1.8億美元票據(jù)利息，正式加入境外公開債違約陣營。
這家發(fā)軔于江蘇常州的房企，深耕長三角，曾舉債拿地，大幅擴張，但是由于其區(qū)域布局較為集中，恰逢房地產(chǎn)行業(yè)遭遇深度調(diào)整，最終陷入了流動性危機。
現(xiàn)金流告急，“棄債”保交付
這份公告徹底撕開了港龍中國的流動壓力現(xiàn)狀。
公告顯示，截至2024年12月31日，港龍中國本金總額約1.93億元（截至2025年5月31日：約2.87億元）的計息銀行及其他借款尚未按期償還，已觸發(fā)2025年11月票據(jù)違約事件；若干計息銀行及其他借款9.3億元變?yōu)轫氁酪髢斶€。
其中，2025年11月票據(jù)相關858萬美元利息已于2025年5月18日到期。雖然港龍中國享有30天寬限期，但如今寬限期已過，其已經(jīng)“放棄”償債。
港龍中國稱，鑒于公司面臨的流動性壓力，且為保留項目交付所需的資金，公司預期將無力支付2025年11月票據(jù)的該等利息。
2007年在常州成立的港龍中國，于2019年7月將總部遷至上海，并在同年向港交所遞交招股書。2020年7月，港龍中國成功上市。
港龍中國是一家典型的家族企業(yè)，由呂氏家族控制。從股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，呂明持股22.99%，為港龍中國地產(chǎn)董事會主席。呂永南和呂志聰父子持股19.31%，呂永茂和呂進亮父子持股13.42%。其中，呂明與呂永南、呂永茂是三兄弟。
港龍中國從常州起家，將業(yè)務擴大至長三角，并在四川省、廣東省、河南省有布局。但是細分其過去幾年的土儲構(gòu)成，主要聚焦長三角，區(qū)域特征明顯。
實際上，過去幾年，港龍中國的流動性壓力一直存在。
從2021年開始，港龍中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物一直處于減少狀態(tài)，凈額分別為-22.43億元、-11.33億元、-6.02億元、-3.044億元。
截至2024年12月31日，港龍中國銀行及其他借款總額達約45.52億元，較2023年同期的48.24億元減少約6%。其中，銀行及其他借款中，約29.21億將于一年內(nèi)償還，以及約16.31億元將于一年后償還。
而在現(xiàn)金層面，截至2024年12月31日，港龍中國的現(xiàn)金總額僅為8.39億元，還包括受限制現(xiàn)金、已抵押定期存款等；2023年同期，這一數(shù)據(jù)約為18.36億元。
再看營收盈利，去年首次出現(xiàn)虧損。2024年，港龍中國收益約為82.54億元，同比下降約53%；凈虧損約為9.82億元，而2023年同期，凈利潤為7.18億元；2024年毛損率約2%，2023年同期則為毛利率約14%。
上市即巔峰，“刀尖上跳舞”
復盤港龍中國的發(fā)展歷史，上市即巔峰，也埋下了命運的伏筆。
就在登陸資本市場的同一年，港龍中國的拿地動作堪稱激進，在江蘇、浙江、安徽、廣東及四川購入21宗新的土地，合計約470.78萬平方米。截至2020年12月31日，港龍中國地產(chǎn)擁有72個項目，土地儲備約1080.9萬平方米。
而在2020年7月上市前，港龍中國地產(chǎn)土地儲備僅390.86萬平方米。彼時，其土儲以江蘇省最多，浙江省次之，河南、貴州、上海也有零星項目。
除了拿地數(shù)量多，高溢價拿地也頻頻出現(xiàn)。2020年8月，經(jīng)過97輪競價，港龍中國地產(chǎn)以4.61億元拿下義烏廿三里街道竺陽路與武康路交叉口西南側(cè)地塊，溢價率31.7 %，而廿三里板塊的樓面價也首度破萬；同月，經(jīng)過107輪報價，港龍中國地產(chǎn)以93%的溢價率拍下鹽城東進路南、開放大道東側(cè)地塊。當年10月，歷經(jīng)7小時激戰(zhàn)，港龍中國地產(chǎn)8億元摘得如皋燙金地塊，溢價率達77%，并刷新板塊樓面價紀錄。
而這一切，都發(fā)生在“三道紅線”剛剛出臺之時，堪稱“刀尖上跳舞”。
從次年開始，港龍中國地產(chǎn)的擴張之路收縮，土地儲備持續(xù)減少。截至2021年-2024年底的土地儲備面積分別為984.64萬平方米、753.11萬平方米、508萬平方米、401.84萬平方米，四年萎縮超60%。
銷售額曲線與土儲縮水軌跡高度吻合。上市前的2019年，港龍中國地產(chǎn)的合約銷售額為234億元，2020年增長至313.18億元。而在2021年-2023年，合約銷售額分別為300.41億元、130.04億元、122億元。2024年，跌為兩位數(shù)，僅54.09億元，與2020年相比跌幅超過八成。
今年前5個月，港龍中國地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額22.5億元，預期全年仍將維持兩位數(shù)。
這場由土地驅(qū)動的增長曲線，最終在行業(yè)寒冬中現(xiàn)出原形。港龍中國等房企曾經(jīng)的溢價拿地豪舉，如今看來更像是一場命運的豪賭。
新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 柳寶慶
