受房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)調(diào)整的連鎖影響，物業(yè)行業(yè)IPO熱度已降至冰點(diǎn)。相較于5年前全年17家企業(yè)成功登陸資本市場(chǎng)的熱鬧景象，如今的物業(yè)板塊資本市場(chǎng)盡顯冷清，不僅遞表企業(yè)屈指可數(shù)，上市審核通過(guò)率也持續(xù)走低。
在此背景下，兩家廣東本土物業(yè)企業(yè)國(guó)信服務(wù)與奧聯(lián)服務(wù)近期卻相繼向港交所遞交上市申請(qǐng)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
在當(dāng)前行業(yè)估值持續(xù)承壓、市場(chǎng)情緒低迷的節(jié)點(diǎn)，這兩家企業(yè)為何選擇逆勢(shì)沖刺IPO？其營(yíng)收能力與盈利質(zhì)量又能否撐起資本市場(chǎng)的期待？
廣東物業(yè)“雙子星”齊遞表，規(guī)模差異大
盡管同處廣東，國(guó)信服務(wù)與奧聯(lián)服務(wù)在發(fā)展路徑上呈現(xiàn)出鮮明差異。
奧聯(lián)服務(wù)的發(fā)展注重多元化，這家成立于2006年的廣州企業(yè)，從住宅社區(qū)服務(wù)起步，2014年切入商企及城市空間服務(wù)領(lǐng)域，成功避開單一業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)瓶頸。
截至2025年7月31日，奧聯(lián)服務(wù)在管項(xiàng)目達(dá)269個(gè)，管理面積2452.1萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)覆蓋商辦、住宅、城市公共空間等多個(gè)領(lǐng)域。
根據(jù)中指院的資料，按總收入及凈利潤(rùn)計(jì)，奧聯(lián)服務(wù)在2025年中國(guó)百?gòu)?qiáng)獨(dú)立物業(yè)管理服務(wù)提供商中分別排名第11位及第8位。
與奧聯(lián)服務(wù)同一年成立的國(guó)信服務(wù)，則聚焦廣東省及湖南省的綜合物業(yè)管理與代理服務(wù)。相較于奧聯(lián)服務(wù)，國(guó)信服務(wù)規(guī)模偏小。截至2025年6月30日，其在管物業(yè)項(xiàng)目?jī)H42個(gè)，在管總面積為540萬(wàn)平方米。這種模式雖有助于維持業(yè)務(wù)穩(wěn)定性，但也暴露出規(guī)模效應(yīng)不足、抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱的隱憂。
深入分析兩家企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，不難發(fā)現(xiàn)其業(yè)績(jī)光鮮之下潛藏的經(jīng)營(yíng)壓力，堪稱當(dāng)前中小物企生存現(xiàn)狀的縮影。
奧聯(lián)服務(wù)營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)，現(xiàn)金流與應(yīng)收款承壓
奧聯(lián)服務(wù)近年業(yè)績(jī)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022-2024年，其營(yíng)業(yè)收入分別為3.42億元、4.3億元、4.75億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率約18%；2025年前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)收入2.93億元，同比增長(zhǎng)7.9%。毛利方面，2022-2024年及2025年前7個(gè)月分別為4920萬(wàn)元、6300萬(wàn)元、8760萬(wàn)元、6040萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)毛利率依次為14.4%、14.6%、18.4%、20.6%，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)。
制圖/新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
但增長(zhǎng)背后暗藏隱憂，現(xiàn)金流承壓與應(yīng)收賬款激增問(wèn)題尤為突出。
2025年前7個(gè)月，奧聯(lián)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-860萬(wàn)元，公司解釋主要因合約負(fù)債減少及所得稅支出增加。
應(yīng)收賬款方面，2022-2024年及2025年前7個(gè)月，奧聯(lián)服務(wù)貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)分別為8100萬(wàn)元、1.292億元、1.827億元、2.133億元，對(duì)應(yīng)周轉(zhuǎn)天數(shù)從54天攀升至142天。
制圖/新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
對(duì)于應(yīng)收款激增，奧聯(lián)服務(wù)表示，一方面是業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大及新收購(gòu)附屬公司收入貢獻(xiàn)增加，而新收購(gòu)企業(yè)多為小規(guī)模主體，結(jié)算周期較長(zhǎng)；另一方面是公共機(jī)關(guān)及政府機(jī)構(gòu)客戶的付款需經(jīng)過(guò)復(fù)雜的內(nèi)部審核批準(zhǔn)程序，導(dǎo)致收款周期延長(zhǎng)。
奧聯(lián)服務(wù)同時(shí)警示，若無(wú)法順利收回未償還應(yīng)收款項(xiàng)，可能對(duì)流動(dòng)性及財(cái)務(wù)狀況造成不利影響。為此，公司計(jì)提的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)虧損撥備持續(xù)增加，上述同期分別為220萬(wàn)元、470萬(wàn)元、1310萬(wàn)元、2230萬(wàn)元，增幅顯著。
國(guó)信服務(wù)增收不增利，依賴單一客戶風(fēng)險(xiǎn)凸顯
對(duì)于國(guó)信服務(wù)來(lái)說(shuō)，前幾年也保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2022-2024年，國(guó)信服務(wù)收益從8810萬(wàn)元增至1.96億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約49.1%；純利從2020萬(wàn)元增至3900萬(wàn)元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約39.1%。
但是進(jìn)入2025年，國(guó)信服務(wù)卻出現(xiàn)“增收不增利”的背離現(xiàn)象。2025年上半年，該公司收益同比增長(zhǎng)8.6%至8910萬(wàn)元，但純利卻同比下滑13.6%至1220萬(wàn)元，增長(zhǎng)動(dòng)能出現(xiàn)分化。
這一表現(xiàn)既與行業(yè)整體毛利率下行的趨勢(shì)吻合，更有來(lái)自企業(yè)自身營(yíng)運(yùn)問(wèn)題的掣肘。
更值得警惕的是其對(duì)單一客戶的高度依賴。2022-2024年及2025年上半年，國(guó)信服務(wù)來(lái)自控股股東集團(tuán)公司的收益占總收益比例分別高達(dá)83.6%、83.5%、55.3%及48.7%，盡管占比逐年下降，但對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴度仍處于較高水平。
制圖/新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)信服務(wù)若不能加速拓展第三方業(yè)務(wù)，即便成功上市，也可能面臨估值壓制與合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的雙重挑戰(zhàn)。
逆勢(shì)遞表背后：窗口期機(jī)遇與自身融資需求的雙重考量
隨著地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入深度調(diào)整期，物業(yè)板塊早已告別規(guī)模擴(kuò)張的黃金時(shí)代，轉(zhuǎn)入存量市場(chǎng)的“近身肉搏”。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值增速僅2.18%，較上年下滑4.03個(gè)百分點(diǎn)。
資本市場(chǎng)的反應(yīng)更為直接，過(guò)去兩年僅有4家物業(yè)企業(yè)成功上市；2025年以來(lái)，僅有2家企業(yè)遞表。今年上半年，深業(yè)物業(yè)第四次遞交的招股書失效。3月份，奧聯(lián)服務(wù)首次遞表，因未在六個(gè)月內(nèi)通過(guò)審核導(dǎo)致招股書失效，此后再次遞表，國(guó)信服務(wù)則是年內(nèi)第二家遞表的物管企業(yè)。
在物業(yè)行業(yè)IPO持續(xù)低迷的背景下，兩家企業(yè)為何選擇此時(shí)遞表？是搶占市場(chǎng)窗口期，還是資金鏈已迫近必須上市融資的臨界點(diǎn)？
中指研究院物業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)彭雨表示，上述兩家物業(yè)企業(yè)選擇遞表，既包含市場(chǎng)估值回暖的環(huán)境因素，也包括企業(yè)自身的融資需求。
彭雨解釋稱，當(dāng)下物業(yè)企業(yè)在資本市場(chǎng)的估值回升，為物業(yè)企業(yè)上市重新開啟了窗口。2025年前三季度，港股物業(yè)板塊市值穩(wěn)步回升。截至9月底，港股上市物業(yè)企業(yè)PE均值約14倍（剔除負(fù)值及大于500倍的異常值），較2024年同期的約11倍改善明顯。
“同時(shí)，兩家物業(yè)企業(yè)自身也存在明確的上市需求，希望通過(guò)上市以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，開展戰(zhàn)略收購(gòu)?！迸碛曛赋?，奧聯(lián)服務(wù)是第二次遞交上市申請(qǐng)，其首份招股書于2025年9月21日失效，因而企業(yè)選擇重新遞表；其在招股書中表明，希望通過(guò)上市實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性擴(kuò)張、收購(gòu)兼并、技術(shù)升級(jí)和補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金等目標(biāo)。國(guó)信服務(wù)則是首次遞交上市申請(qǐng)，在招股書提出將資金用于收并購(gòu)、發(fā)展增值服務(wù)、推廣數(shù)字化和品牌營(yíng)銷等方面。
當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，深業(yè)物業(yè)已經(jīng)四次遞表，仍未通過(guò)聆訊。奧聯(lián)服務(wù)、國(guó)信服務(wù)成功上市的概率有多大？
彭雨認(rèn)為，當(dāng)下，香港聯(lián)交所對(duì)物業(yè)企業(yè)上市的關(guān)注點(diǎn)多集中于關(guān)聯(lián)方與關(guān)聯(lián)交易、企業(yè)的市場(chǎng)地位以及上市資金用途等方面，規(guī)模并非影響物業(yè)企業(yè)上市的決定性因素。其中，奧聯(lián)服務(wù)作為第三方物企，由于不存在房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方，因此在資金安全、外拓能力等方面更能得到市場(chǎng)認(rèn)可；同時(shí)，企業(yè)的業(yè)務(wù)模式多元，商企城市服務(wù)與高毛利社區(qū)生活服務(wù)并重。國(guó)信服務(wù)的關(guān)聯(lián)方對(duì)企業(yè)的支持程度較高，業(yè)務(wù)基礎(chǔ)穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理與物業(yè)代理服務(wù)協(xié)同發(fā)展。因此，只要這兩家企業(yè)能夠達(dá)成香港聯(lián)交所的上市要求，后續(xù)仍有登陸資本市場(chǎng)的可能性。
如果通過(guò)聆訊，估值情況會(huì)如何？彭雨分析稱，2024年上市的經(jīng)發(fā)物業(yè)與泓盈城市服務(wù)，同樣并非規(guī)模較大的物業(yè)企業(yè)，兩家企業(yè)上市時(shí)的市盈率分別為8.08倍和7.07倍?？紤]到當(dāng)下物業(yè)管理企業(yè)的整體估值有所回暖，若國(guó)信服務(wù)與奧聯(lián)服務(wù)最終能夠?qū)崿F(xiàn)上市，其估值水平有望在2024年上市的物業(yè)企業(yè)估值水平的基礎(chǔ)上有所提升。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
